释法析理：“拆违”和“拆迁”争议焦点处理规则（下）

拆违和拆迁争议焦点处理规则，是人民法院在司法实务中指导争议案件的裁判意见。【基本裁判规则】■违法建筑拆除程序中，原则上不给予安置补偿，但存在例外情形需按补偿程序处理。■违法建筑主张补偿时应符合"行政机关过错""重大民生利益""信赖保护"三大核心要素。关于违法建筑应纳入安置补偿范围的特殊情形的裁判规则作一点梳理：（【以法为剑】文章专注于普法角度，只代表个人观点，仅供参考）

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一、重大民生利益的情形：1、历史遗留类建筑的特殊处理规则1）《城市规划条例》实施前：■1984年前的无证建筑：处理规则：不得以现行法律追溯认定违法，应按合法建筑补偿。【最高法（2019）最高法行申10380号判例】■2008年前乡村集体土地建筑处理规则：依据自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，参照合法建筑评估价的70%补偿【（（2021）浙行终1325号）行政判决书】2）经审批但手续不全的建筑物（持有建设用地批文但未办施工许可）处理规则：按"程序瑕疵建筑"给予80%补偿，【（2020）鲁行终657号行政判决书）】2、民生保障特殊情形的违建处理规则◆唯一住房违建（家庭人均面积低于15㎡且无其他住房）：供保障性住房或货币补偿。◆生产经营性违建（连续纳税满3年，取得营业执照超5年）：停产停业损失的60%（（2021）粤行终782号）◆弱势群体住房（低保户、残疾人、孤寡老人等）：可保留建筑至权利人死亡。二、"行政机关过错"的情形：1、政府过错导致违建情形：◆行政不作为（超期未答复审批）：全额补偿。【（2019）最高法行申3801号】◆错误行政指导：评估价60-80%补偿。【（2020）苏行终234号】规划调整导致手续失效：重置成新价补偿。【（2021）京行终987号】2、征收过程中补正手续的违建处理规则征收决定公告前完成补办的违建，转化为合法建筑全额补偿（《行政许可法》第50条）3、"以拆违代拆迁"的识别审查因素：◆行政机关是否在征收决定前突击认定违建；◆建筑手续瑕疵是否因行政不作为导致（（2017）最高法行申3012号）；◆是否存在选择性执法情形。上述情形应当按照拆迁安置程序处理，不能以拆违代拆迁，【（2017）最高法行申3012号行政裁定书】

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三、信赖利益保护情形1、招商引资项目、政策变动导致违建，基于信赖利益所作的相应投入和产生的损失应予合理补偿（补偿原则：实际损失+合理预期收益）当事人对有关行政机关作出的承诺、确认和默许，形成了行政法上的信赖利益，该信赖利益属于国家赔偿法规定的“合法权益”范畴，应予保护。2、混合产权建筑处理◆超面积建筑：按批准面积与实际面积差值认定违法部分；◆改变用途建筑：需结合规划功能分区认定；◆临时建筑超期：按《城乡规划法》第44条处理。（（2019）京行终987号）；四、相关司法判例观点：1、不能以宅基地上的房屋系违法建筑为由不予补偿安置（（2020）最高法行申13515号行政裁定书）：当事人在未经批准的情况下建设房屋，所建房屋被认定为违法建筑并已被强制拆除，但仍享有宅基地使用权利，行政机关应当基于当事人合法享有的宅基地使用权对其予以补偿安置。至于当事人在该宅基地上是否有合法房屋，则是补偿安置过程中确定补偿标准的考量因素之一2、在征收过程中针对无证房屋，政府未组织相关部门认定为违法建筑，应依法进行补偿（（2020）最高法行申4319号行政裁定书）：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。案涉无证房及构筑物并未被认定为系违法建筑和超过批准期限的临时建筑的情况下，行政机关关于案涉无证房及构筑物不应予补偿的主张，本院不予支持。

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3、对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋不宜一律认定为违法建筑【（2018）最高法行申5425号行政裁定书】在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿4、涉案房屋虽系违法建筑，但基于信赖利益所作的相应投入和产生的损失应予合理补偿【（2020）最高法行申13015号行政裁定书】行政征收中，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜径行以违法建筑为由不予补偿。涉案房屋未依照法定程序取得建设规划部门的审批，更未依法办理产权登记，不能认定已转化为合法建筑。但涉案房屋在建设和使用过程中，取得了土地所有人村委会同意，也得到有关部门的认可和支持。当事人基于对政府相关部门的信赖对涉案房屋的建设使用所作的相应投入，依法应予合理补偿。（作者：王洪ˡᵃʷʸᵉʳ【以法为剑】 云南恒志律师事务所） 本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请点击举报。